De Nederlandse kantorenmarkt ontwikkelt zich steeds duidelijker in twee richtingen. Terwijl de vraag naar hoogwaardige kantoren op toplocaties blijft groeien, neemt de leegstand in verouderde en minder courante panden verder toe. Dat blijkt uit het recente kantorenmarktrapport van NVM Business en brainbay.
De kern van de ontwikkeling is helder: kwaliteit en locatie zijn doorslaggevend geworden. Moderne, duurzame kantoren op goed bereikbare plekken – bij voorkeur nabij OV-knooppunten en voorzieningen – zijn schaars en zeer gewild. Tegelijkertijd hebben veel oudere gebouwen moeite om huurders te vinden.
Kantoor steeds belangrijker als HR-instrument
In een krappe arbeidsmarkt verandert de rol van het kantoor. Bedrijven zien hun werkomgeving steeds vaker als strategisch middel om talent aan te trekken en te behouden. Werkgevers investeren daarom in aantrekkelijke, duurzame en goed bereikbare locaties en zijn bereid hiervoor hogere huren te betalen.
Het kantoor verschuift daarmee van kostenpost naar HR-instrument. Vooral locaties met horeca, sportfaciliteiten en goede bereikbaarheid scoren hoog bij werknemers en werkgevers.
Minder meters, hogere eisen
Hybride werken versterkt deze trend. Organisaties huren gemiddeld minder vierkante meters, maar stellen hogere eisen aan kwaliteit en flexibiliteit. Het kantoor wordt vaker ingericht als ontmoetingsplek voor samenwerking en innovatie, in plaats van een plek voor individueel werk.
De grootste vraag is daardoor naar kleinere, flexibele en hoogwaardige kantoorunits op toplocaties – precies het segment waar het aanbod het meest beperkt is.
Opname daalt, verschillen nemen toe
In 2025 werd circa 7% minder kantoorruimte opgenomen dan een jaar eerder. Vooral in de grote steden daalde het aantal transacties, mede door schaarste in het topsegment en een kritischer houding ten opzichte van grote metrages.
Buiten de grote steden is het beeld stabieler, maar ook daar groeit het verschil tussen moderne en verouderde panden. Goede locaties blijven populair, terwijl minder aantrekkelijke gebouwen vaker leegstaan. Begin 2026 staat circa 9,2% van de kantoorvoorraad te huur of te koop.
Nieuwbouw en verduurzaming blijven achter
Hoewel het nieuwbouwaanbod licht stijgt, blijft de impact op de totale markt beperkt. Schaarste aan bouwlocaties, hoge kosten en trage vergunningverlening remmen verdere groei. Ook verduurzaming verloopt moeizaam, mede door netcongestie en onzekerheid over regelgeving.
Hierdoor blijft het tekort aan toekomstbestendige kantoorruimte bestaan, terwijl juist dat segment het meest gevraagd is.
Voorzichtig herstel beleggingsmarkt
De beleggingsmarkt laat een licht herstel zien, met een volume van ruim 2 miljard euro. Toch blijven beleggers voorzichtig en richten zij zich vooral op hoogwaardige panden op toplocaties.
Volgens NVM Business ontstaat zo een structurele tweedeling in de markt: een groeiende vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren tegenover een toenemende leegstand in het verouderde segment.
Conclusie
De kantorenmarkt beweegt steeds verder uiteen. Organisaties zoeken kwaliteit, flexibiliteit en bereikbaarheid, terwijl een groot deel van de bestaande voorraad hier niet aan voldoet.
Zonder gerichte nieuwbouw, transformatie en samenwerking tussen markt en overheid zal deze mismatch de komende jaren verder toenemen.
